Tämä teksti on trilogian toinen osa jossa tarkastelen tiettyjä Yhdysvaltalaisia REIT-yhtiöitä. Aikaisemmin kirjoitin johdantona tälle trilogialle kauppakeskusten tuhosta artikkelissa Kuolevatko kauppakeskukset ja ensimmäisessä osassa tarkastelin lähemmin tilanteen synnyttämiä uusia mahdollisuuksia tekstissä Simon Property Group turvallisin sijoitus ostoskeskuksiin. Tässä toisessa osassa tarkastelen hieman spekulatiivista mahdollisuutta, joka sisältää enemmän riskiä kuin Simon mutta vastaavasti voi tarjota huomattavasti suurempi tuottoja parin vuoden sisällä.
Washington Property Group (WPG) irtaantui Simon Property Groupista omaksi yhtiökseen vuonna 2014. Aluksi yhtiön nimi oli aluksi WP Glimcher mutta nykyinen nimi otettiin käyttöön vuonna 2016. Matkan varrelle on mahtunut kauppakeskusten ostoja ja myyntejä. Kaikki yhtiön ostoskeskukset eivät ole niin sanottua parasta luokkaa mutta omistuuksiin kuuluu silti monia todella hyviä kiinteistöjä. Lähes puolet yhtiön omistuksista ovat ns. open air -tyyppisiä ostoskeskuksia, joita pidetään perinteisiä ostoskeskuksia parempana. Yhtiöllä on tällä hetkellä käsittääkseni vain kaksi ostoskeskusta, jotka ovat hävitettävien listalla ja hyvin todennäköisesti WPG tulee hankkiutumaan niistä eroon viimeistään ensi vuoden aikana. Kaikkiaan yhtiö omistaa noin 100 ostoskeskusta.
 |
| Scottsdale Quarter, Arizona (Lähde: washingtonprime.com) |
WPG:llä on menossa useampia uudelleen kehitysprojekteja, joissa esim. nykyisten ostoskeskusten tiloja muutetaan yleensä pienimällä suuria tiloja pienemmiksi, koska sen tyyppisille tiloille on enemmän kysyntää ja lisäksi niistä saa myös parempaa tuottoa. Muutamien vuokralaisten korvaamiset uusilla ja kehitysprojektit sekä muutamista kiinteistöistä eroon hankkiutuminen ovat pienentäneet yhtiön tuloja. Tämän seuraksena yhtiön maksama osingon taso on vaarassa. Voidaan pitää hyvin todennäköisenä, että ensi vuoden aikana yhtiö tulee leikkaamaan osinkoaa. Enimmillään osinko saatetaan puolittaa, jonka jälkeen osinko olisi jo hyvin turvattu. Yhtiö on REIT muotoinen ja se tarkoittaa tässä tilantessa sitä, että yhtiö joutuu maksamaan tietyn osuuden tuloistaan osinkoina. WPG:n kohdalla se tarkoittaa sitä, että se ei voi tehdä osingon leikkausta tämän vuoden aikana vaan vasta ensi vuonna niin halutessaan ja tässä tilanteessa se on todennäköisesti hyvä vaihtoehto. Mahdollinen tilanne on itse asiassa myös se, että osinko ei leikata ollenkaan, koska moni kehityshanke saadaan valmiiksi tämän vuoden loppu puolella ja sen jälkeen niistä alkaa tulemaan lisätuloja.
Käytännössä tuo osingon leikkaus on jo hinnoiteltu kurssiin. Se tarkoittaa sitä, että hyvin todennäköisesti nykyinen noin 25% osinko tulee (enintään) puolittumaan mutta senkin jälkeen osinko on vielä yli 10%. Tämän lisäksi osakkeen NAV arvo, on reilun 10 dollarin paikkeilla, jopa kaikkein negatiivisimpienkin laskelmien pohjalta. Tyypillisesti REIT-yhtiöiden osakekurssit ovat hieman alle tai yli NAV arvon. Tämä tarkoittaa käytännössä siis sitä, että tällä hetkellä yritystä voi ostaa noin 50% alennuksella. Tuo arvostus ero tulee purkautumaan jollain ajan jaksolla.
Jos kauppakeskukset eivät kuolekaan täysin kuten pahimmissa peloissa tuntuu olevan, niin tämä on hyvin mielenkiintoinen osake. Mainittakoon vielä, että yrityksellä on velkaa kolmanneksi vähiten SPG ja SKT:n jälkeen kyseisellä sektorilla. Lisäksi noin70 kiinteistöä ovat panttaamattomia eli tarvittaessa niiden avulla saa rahoitusta.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti