Osinkoaristokraatti Tanger Factory Outlet Centers

Olen kirjoittanut aikaisemmin ostoskeskuksiin sijoittavista REIT-yhtiöistä ja tämä on kyseisen trilogian viimeinen osa, jossa esittelen Tanger Factory Outlet Centers (SKT) yhtiön. Tanger eroaa hieman perinteisistä oskoskeskuskuksiin sijoittavista yhtiöistä, koska se on keskittynyt outlet-tyyppisiin ostoskeskuksiin.

Kuva 1. Tanger Outlets (lähde: tangeroutlets.com)

Aikaisemmissa trilogian osissa olen tarkastellut lähemmin muun muassa Simon Property Groupia ja Washington Prime Groupia. Tanger on monella tapaa kiinnostava yhtiö ja poikkeaa jonkin verran muista verrokeistaan mutta lopulta asiakkaat ovat melkolailla samoja ja siten myös ongelmat. Verkkokaupan lisääntyminen ja viimeaikaisista asiakkaiden konkursseista Tanger on saanut myös osansa. Pahiten ovat kärsineet yhtiöt, joiden ankkurivuokralaisina on ollut tavarataloja mutta mainittakoon sen verran, että Tangerilla ei ole vuoralaisina yhtään tavarataloa. Viimeisin konkurssi on koetellut 21 Forever -vaateketjua, joka sulkee tilanteen seurauksena osan myymälöistään. 21 Forever tuo hieman reilun prosentin Tangerin tuloista. 21 Foreverin vaikutus Tangeriin on siis hyvin pieni, koska sulkeminen koskee vain vajaata puolta liikkeistä.

Kuva 2. Liikkeiden jakauma maantieteellisesti (lähde: tangeroutlets.com)

Tanger on listautunut toukokuussa vuonna 1993 ja on siitä asti maksanut osinkoa joka kvartaali ja lisäksi korottanut osinkoa joka vuosi. Tanger on saavuttanut siis hiljattain erittäin arvostetun meriitin Yhdysvalloissa ja tarkoitan osinkoaristokraatin statusta, joka tarkoittaa, että yhtiö on maksanut kasvavaa osinkoa yhtäjaksoisesti vähintään 25 vuotta.

Kuva 3. Keskeisimpiä mittareita (lähde: tangeroutlets.com)

Maantieteellisesti Tangerin outletit ovat keskittyneet Yhdysvaltojen itärannikolle ja monet sijaitsevat niin sanotuissa turistikohteissa (kuva 1). Keskeisimmät operatiivisen toiminnan mittarit näyttävät myös hyviltä lukuun ottamatta NOI-arvoa, joka on -0,3% eli se tarkoittaa vastaavista kiinteistöistä saadun vuokratuoton kehitystä (kuva 2).

Tämän hetkiseen osakekurssiin suhteutettuna osinko on lähes 10 prosentti, joka on historiallisesti erittäin korkea, koska historiallisesti taso on ollut normaalisti noin 4 prosentin paikkeilla. Tämän lisäksi kannattaa huomioida, että yhtiö maksaa tuloksestaan ulos vain 60 prosenttia, joka on matalin luku kyseisellä sektorilla. Itse olen seurannut muun muassa Tangerin tilannetta kauan ja tullut viimein siihen tulokseen, että pahin alkaa olemaan takana ja hankkinut ensimmäiset SKT:n osakkeeni. Mielestäni kyse tämän osakkeen kohdalla ei ole siitä normalisoituuko kurssi vaan siitä koska kurssi normalisoituu.

Pieni-suuri osakevälittäjävertailu

Osakevälityksen palkkiot ovat olleet viime aikoina esillä muun muassa tulevan osakesäästötilin suhteen. Mandatum on tullut mukaan kilpailuun tarjoamalla Saxo pankin alustaa ja houkuttelevaa hinnoittelua sijoittajille. Viimeisimpänä huomiota herättäneenä toimijana Danske Bank kertoi tarjouksestaan Suomen Osakesäästäjien jäsenille.

Mandatumin ja Dansken uudet hinnat ovat erittäin houkuttelevia kalliiden Suomalaisten välittäjien keskuudessa. Interactive Brokers, Lynx ja Derigo tarjoavat erittäin huokuttelevat hinnat myös suomalaisille sijoittajille. Yhdysvalloissa Charles Schwab pankki on tehnyt vuoden puhutuimman uudistuksen välitysmaksuihinsa. Pankki päätti laskea asiakkaidensa välityspalkkiot nollaan eli heidän asiakkaidensa ei siis tarvitse maksaa enää mitään kaupankäynnistään.

Otin tähän vertailuun mukaan vain osakevälittäjät, jotka ovat jo päättäneet tarjota osakesäästötiliä heti vuoden alusta alkaen asiakkailleen eli Nordnet, Nordea, Danske ja Mandatum. Haastavan vertailusta tekevät pirstaleiset hinnastot, joiden vertailu voi olla välillä hankalaa. Tarkastelen tässä vertailussa ensisijaisesti hintoja asiakkaiden osalta, joiden sijoitussalkun koko on 50 000 euron ja 200 000 euron välillä eli niin sanottua väliinputoajien ryhmään, josta useimmat pankit eivät ole kiinnostuneita. Oikeastaan nämä hinnat pätevät myös useimpiin pienempiin salkkuihin Mandatumin hintaa lukuunottamatta.

Välittäjien hintavertailu

Kun listasin hinnat tuohon taulukkoon, niin yllätyin jonkin verran tuloksesta. Oikeastaan tuossa on yllättävän selvä jakauma pankkien välillä. Nordnet ja Nordea olivat kalleimmat jokaisessa pörssissä ja Danske ja Mandatum halvimmat. Mainittakoon vielä, että Nordnet tarjoaa pienen edun suhteessa muihin, koska Nordnetillä valuuttan vaihdon voi tehdä itse ja silloin kulut ovat vähän pienemmät. Suomen osalta nuo hintaerot eivät ole suuria mutta ulkomaisten pörssien osalta hintaerot ovat suurimmillaan jopa 7,5 kertaiset (Kanada). Kun Nordnet tuli aikoinaan Suomen markkinoille, niin se oli halvin vaihtoehto mutta nykyisin tilanne on muuttunut lähes täysin. Mainitaan vielä, että Nordnet tarjoaa edelleen myös kilpailukykyistä hinnoittelua mutta vain heille, joiden osakesalkun arvo on yli 200 000 euroa. 

Näyttää siltä, että nykyisin suurimmalle osalle piensijoittajista parhaat hinnat tarjoavat Mandatum ja Danske heidän uudella hinnoittelullaan, joka on tarjolla Osakesäästäjien jäsenille. Jos yksittäisten osakekauppojen arvot ovat suuria eli yli 5000 euroa, niin Mandatum on parempi vaihtoehto. Jos kauppojen keskimääräinen koko jää alle 5000 euron, niin Danske tarjoaa silloin parhaat hinnat.

Nykyisin kaikilla välittäjillä osakkeiden säilyttäminen taitaa olla ilmaista ainakin, jos käy kauppaa vähintään kerran kvartaalissa. Nordnet tarjoaa luottoa asiakkailleen, joka on merkittävä plussa. Mandatumin heikkous on vastaavasti luoton puuttuminen ainakin toistaiseksi. Danske on sen sijaan ilmoittanut, että he tulevat tarjoamaan luottoa jatkossa asiakkailleen. Toistaiseksi Dansken sivuilla lukee, että he ilmoittavat tulevan hinnoittelun tämän kuukauden aikana. 

Dansken sivuilta:

"Suomen Osakesäästäjien jäsenenä saat laajan kattauksen laina-etuja käyttöösi. Edut koskevat asunto- ja sijoituslainoja, lyhennysvapaita sekä salkkulimiittiä. Tarkemmat tiedot eduista julkaistaan lokakuun 2019 aikana." 

Itse olen erittäin kiinnostunut kuulemaan mitä ehdot ja hinnat tulevat olemaan sijoituslainojen ja salkkulimiitin osalta. Dansken uusi malli voisi tarjota itselleni mahdollisuuden keskittää ja yksinkertaistaa salkunhoitamista. Tällä hetkellä minulla on käytössä useampi arvo-osuustili edellä mainittujen hinnoitteluongelmien vuoksi. 

Älä tee tätä virhettä osakesäästötilin kanssa!

Aloitetaan varoituksella, koska yllätyin itse melkoisesti luettuani asiasta pari viikkoa sitten. Osakesäästötilejä saa avata vain yhden, joka on varmaan selvää ainakin niille, jotka ovat seuranneet tilistä käytyä keskustelua. Yllätyksenä voi silti tulla mahdollinen lisävero, jos tili tulee vahingossa avattua, koska on mahdollista avata useampia tilejä vaikka se ei ole sallittua.

Mikäli niin sattuu käymään, että avaat vahingossa tai epähuomiossa toisen tilin, niin siitä voi tulla valtavat veromätkyt, joten kannattaa olla tarkkana. Jos tilejä on useampi, niin jokaisesta joutuu maksamaan veroa 10 euroa per päivä. Otetaan kuvitteellinen tapaus, että olet avannut tilin vaikka ennakkoon pankissa X ja vuoden alussa huomaat pankin Y tarjouksen, joka on sinulle paljon parempi. Avaat tällöin tilin kyseiseen pankkiin ja päätät jättää käyttämättä sen toisen.

Sitten vuosi menee mukavasti sijoitellessa ja saat veroehdotuksen vuoden 2021 alkupuolella. Tässä vaiheessa havahdut outoihin lukemiin veroehdotuksessa ja alat tutkimaan sitä tarkemmin. Lopulta tajuat, että sinulle on tullut maksettavaksi noin 7000 euron verot siksi, koska avasit epähuomiossa sen toisen tilin, jota et koskaan edes käyttänyt. Tuon rangaistusveron kaava on melko julma. Vuodessa on siis 365 päivää, joka kerrotaan 10 eurolla. Siitä tulee 3650 euroa ja koska tilejä oli kaksi kappaletta, niin summa kerrotaan kahdella eli yhteensä se on noin 7000 euroa. Havaitsit siis asian vuoden 2021 alkupuolella eli seuraavan vuoden verotukseen tulee vielä lisää tätä rangaistusveroa lähes 2000 euroa ja tämä siinäkin tapauksessa, että reagoit välittömästi sulkemalla tilin, kun tajuat asian. Osakesäästötili voi siis tulla hyvinkin kalliiksi, joten varo tekemästä tätä virhettä.

Mainittakoon vielä, että pankin vaihtaminen kyllä onnistuu osakesäästötilin osalta mutta silloin tili tulee siirtää toiseen pankkiin tai lopettaa ensin vanha osakesäästötili ja vasta sen jälkeen avata uusi osakesäästötili.

Vetytalous on lähdössä voimakkaaseen kasvuun

Toyota esitteli ensimmäisen massatuotantoauton vuonna 2014. Sen nimi on Mirai ja omakseen sellaisen saa noin 60 000 eurolla. Tällä hetkellä maailmassa on ainoastaan noin 10 000 vetyautoa ja vetytankkausasemia on vain muutamia satoja. Toinen kansainvälinen ministeritason kokous (Hydrogen Energy Ministerial Meeting) pidettiin Tokiossa syyskuussa 2019. Kokouksessa oli myös runsaasti osallistujia Euroopasta, Yhdysvalloista ja Lähi-Idästä. Japanin teollisuusministeri toimi kokouksen puheenjohtajana ja kokouksessa pohdittiin keinoja edistää vetytaloutta.

Kokouksessa asetettiin kunnianhimoiset tavoitteet ja osana niitä pyritään siihen, että kymmenen vuoden kuluttua maailmassa olisi 10 miljoonaa vetykäyttöistä ajoneuvoa ja vetytankkausasemia 10 tuhatta. Ajonouvojen määrä sisältäen autojen lisäksi myös junat ja lentokoneet. Mainittakoon vielä, että tällä hetkellä autoja oli tosiaan 10 000 ja tämän lisäksi muun muassa Yhdysvalloissa on parhaillaan käytössä 25 000 vetykäyttöistä trukkia. 

 

Toyota Mirai (Lähde: Toyota.com)

Polttomoottorit ovat jäämässä historiaan. Vajaa pari vuotta sitten Volvo ilmoitti lopettavansa dieselien kehityksen ja Mercedes-Benz ilmoitti hiljattain, että se lopettaa polttomoottorien kehittämisen kokonaan. Toyotan hintoihin pohjautuen hybridiversio Camrystä on vielä lähes puolet halvempi kuin Mirai noin 60 000 euron hintalapulla mutta alalla uskotaan vahvasti, että hinnat tulevat laskemaan huomattavasti valmistusmäärien kasvaessa ja tekniikan kehittyessä.

Vedyn ympärillä puuhaa tällä hetkellä useita firmoja Toyotan lisäksi. Tulen esittelemään niistä muutamia kiinnostavimpia täällä lähiaikoina. Jos Toyota kiinnostaa, niin osakkeita on helpoin ostaa NYSEn kautta. Tikkeri on TM ja kurssi tällä hetkellä noin 130 dollaria. Osinkotuotto on kohtuullinen 3 prosenttia ja se maksetaan kahdessa erässä ensimmäinen keväällä ja toinen syksyllä.

Washington Prime Group ja 25% osinkotuotto

Kauppakeskuksiin sijoittavat yhtiöt ovat olleet enemmän tai vähemmän laskussa jo useamman vuoden niin Yhdydvalloissa kuin Euroopassakin. Tämän kesän aikana olen havainnut ensimmäiset merkit siitä, että suunta näyttäisi viimein olevan muuttumassa.

Tämä teksti on trilogian toinen osa jossa tarkastelen tiettyjä Yhdysvaltalaisia REIT-yhtiöitä. Aikaisemmin kirjoitin johdantona tälle trilogialle kauppakeskusten tuhosta artikkelissa Kuolevatko kauppakeskukset ja ensimmäisessä osassa tarkastelin lähemmin tilanteen synnyttämiä uusia mahdollisuuksia tekstissä Simon Property Group turvallisin sijoitus ostoskeskuksiin. Tässä toisessa osassa tarkastelen hieman spekulatiivista mahdollisuutta, joka sisältää enemmän riskiä kuin Simon mutta vastaavasti voi tarjota huomattavasti suurempi tuottoja parin vuoden sisällä.

Washington Property Group (WPG) irtaantui Simon Property Groupista omaksi yhtiökseen vuonna 2014. Aluksi yhtiön nimi oli aluksi WP Glimcher mutta nykyinen nimi otettiin käyttöön vuonna 2016. Matkan varrelle on mahtunut kauppakeskusten ostoja ja myyntejä. Kaikki yhtiön ostoskeskukset eivät ole niin sanottua parasta luokkaa mutta omistuuksiin kuuluu silti monia todella hyviä kiinteistöjä. Lähes puolet yhtiön omistuksista ovat ns. open air -tyyppisiä ostoskeskuksia, joita pidetään perinteisiä ostoskeskuksia parempana. Yhtiöllä on tällä hetkellä käsittääkseni vain kaksi ostoskeskusta, jotka ovat hävitettävien listalla ja hyvin todennäköisesti WPG tulee hankkiutumaan niistä eroon viimeistään ensi vuoden aikana. Kaikkiaan yhtiö omistaa noin 100 ostoskeskusta.

Scottsdale Quarter, Arizona (Lähde: washingtonprime.com)

WPG:llä on menossa useampia uudelleen kehitysprojekteja, joissa esim. nykyisten ostoskeskusten tiloja muutetaan yleensä pienimällä suuria tiloja pienemmiksi, koska sen tyyppisille tiloille on enemmän kysyntää ja lisäksi niistä saa myös parempaa tuottoa. Muutamien vuokralaisten korvaamiset uusilla ja kehitysprojektit sekä muutamista kiinteistöistä eroon hankkiutuminen ovat pienentäneet yhtiön tuloja. Tämän seuraksena yhtiön maksama osingon taso on vaarassa. Voidaan pitää hyvin todennäköisenä, että ensi vuoden aikana yhtiö tulee leikkaamaan osinkoaa. Enimmillään osinko saatetaan puolittaa, jonka jälkeen osinko olisi jo hyvin turvattu. Yhtiö on REIT muotoinen ja se tarkoittaa tässä tilantessa sitä, että yhtiö joutuu maksamaan tietyn osuuden tuloistaan osinkoina. WPG:n kohdalla se tarkoittaa sitä, että se ei voi tehdä osingon leikkausta tämän vuoden aikana vaan vasta ensi vuonna niin halutessaan ja tässä tilanteessa se on todennäköisesti hyvä vaihtoehto. Mahdollinen tilanne on itse asiassa myös se, että osinko ei leikata ollenkaan, koska moni kehityshanke saadaan valmiiksi tämän vuoden loppu puolella ja sen jälkeen niistä alkaa tulemaan lisätuloja.

Käytännössä tuo osingon leikkaus on jo hinnoiteltu kurssiin. Se tarkoittaa sitä, että hyvin todennäköisesti nykyinen noin 25% osinko tulee (enintään) puolittumaan mutta senkin jälkeen osinko on vielä yli 10%. Tämän lisäksi osakkeen NAV arvo, on reilun 10 dollarin paikkeilla, jopa kaikkein negatiivisimpienkin laskelmien pohjalta. Tyypillisesti REIT-yhtiöiden osakekurssit ovat hieman alle tai yli NAV arvon. Tämä tarkoittaa käytännössä siis sitä, että tällä hetkellä yritystä voi ostaa noin 50% alennuksella. Tuo arvostus ero tulee purkautumaan jollain ajan jaksolla. 

Jos kauppakeskukset eivät kuolekaan täysin kuten pahimmissa peloissa tuntuu olevan, niin tämä on hyvin mielenkiintoinen osake. Mainittakoon vielä, että yrityksellä on velkaa kolmanneksi vähiten SPG ja SKT:n jälkeen kyseisellä sektorilla. Lisäksi noin70 kiinteistöä ovat panttaamattomia eli tarvittaessa niiden avulla saa rahoitusta.